Nowe definicje budynku i budowli w 2025 i ich wpływ na opodatkowanie nieruchomości przedsiębiorst

Kategoria:Podatki | |
Program do faktur
Na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. (SK 14/21) uznano, że dotychczasowe odwołanie do definicji budynków i budowli z Prawa budowlanego w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych było niezgodne z Konstytucją . W odpowiedzi ustawodawca wypracował w pełni autonomiczne definicje – zawarte bezpośrednio w ustawie podatkowej, które wchodzą w życie od 1 stycznia 2025 r. .

Celem zmian jest uzyskanie większej jasności prawnej i redukcja sporów o klasyfikację obiektów podlegających opodatkowaniu.

1.Nowa definicja budynku

Zgodnie z ustawą, budynek to obiekt, który jednocześnie:
  • Został wzniesiony w wyniku robót budowlanych
  • Jest trwale związany z gruntem
  • Wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi
  • Posiada fundamenty i dach
  • Wyposażony jest w instalacje umożliwiające użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem

Ponadto nowość: wyłączenie obiektów, których podstawa funkcjonowania to pojemność (np. silosy, zbiorniki) – nawet jeśli mają dach i fundamenty

2. Nowa definicja budowli

Budowla to:
  • każdy obiekt niespełniający definicji budynku, wymieniony w zamkniętym załączniku nr 4 do ustawy, oraz
  • urządzenia budowlane i techniczne (np. fundamenty maszyn, przyłącza, instalacje septyczne), jeśli:
    • są niezbędne do użytkowania, oraz
    • są wykonane w wyniku robót budowlanych

Załącznik nr 4 zawiera m.in.: drogi, ogrodzenia, magazyny energii, wiaty, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, baseny, molo czy koleje linowe

3. Kluczowe rozróżnienie: budynek czy budowla?

Krok 1 – jeśli obiekt spełnia wszystkie kryteria budynku i nie jest pojemnością magazynową → to budynek.
Krok 2 – jeśli nie, sprawdza się, czy znajduje się w załączniku lub stanowi instalację czy fundament → to budowla .

Obiekt nie może być jednocześnie budynkiem i budowlą.

4. Praktyczne konsekwencje dla przedsiębiorców

a) Zmiana klasyfikacji = inna podstawa opodatkowania
Budynek → podatek od powierzchni (zależny od lokalnych stawek).
Budowla → podatek 2% wartości odtworzeniowej lub kosztów wytworzenia .

Przykłady:
Silos (np. średnica 4 m): wcześniej budynek, od 2025 – budowla → niższy czy wyższy podatek? To zależy od wartości silosu vs powierzchni

Instalacja techniczna z fundamentem: jeśli spełnia cechy budynku – podatek od m²; w przeciwnym razie – budowla, podatek od wartości .

b) Obowiązek korekty zgłoszeń podatkowych
Ww. korekty do IN‑1 lub DN‑1 w ciągu 14 dni od 1 stycznia 2025 r., jeśli doszło do zmiany klasyfikacji

Istnieje opcja wydłużenia terminu złożenia DN‑1 do 31 marca 2025 r. – wymaga zgłoszenia do 31 stycznia i wpłat zaliczek za styczeń–marzec

c) Ryzyko sporów i konieczność audytu
Nowe definicje, choć precyzyjniejsze, zawierają nadal niejednoznaczne sformułowania: „trwale związane z gruntem”, „urządzenie techniczne”, „niezbędne do użytkowania”, co może prowadzić do sporów z urzędami

Konieczność szczegółowego przeglądu majątku przedsiębiorstwa – ew. aktualizacja ewidencji i zgłoszeń.

5. Rekomendowane działania

Dokonaj audytu obiektów na posiadanych nieruchomościach – szczególnie magazynów, silosów, instalacji technicznych i fundamentów.

Skalkuluj różnicę podatku w zależności od zakwalifikowania jako budowla vs budynek.

Złóż korektę IN‑1 lub DN‑1 (14 dni), lub skorzystaj z wydłużonego terminu do 31 marca (DN‑1).

Monitoruj orzecznictwo i interpretacje organów, szczególnie w odniesieniu do urządzeń technicznych i pojęcia "trwale związane z gruntem".

6. Perspektywy

Nowe regulacje to krok ku większej przejrzystości, ale nadal otwierają drzwi do sporów interpretacyjnych

W praktyce wiele zależy od:
  • interpretacji organów podatkowych
  • linii orzecznictwa sądów administracyjnych
  • ewentualnych poprawek doprecyzowujących pewne wyrażenia

Podsumowanie

Definicje budynku i budowli stały się autonomiczne, wprowadzając klarowne zasady podatkowe – choć nie wolne od wątpliwości. Nowe kryteria klasyfikacji mogą prowadzić do zmian w obciążeniu podatkowym, czasem znacznych. Kluczem jest proaktywna analiza, aktualizacja deklaracji i czujność wobec interpretacji urzędowych. Nowy system to okazja do optymalizacji i uporządkowania ewidencji majątku – warto wykorzystać to jako punkt wyjścia do poprawy zarządzania podatkami w firmie.